Qué es y cómo funciona el Artículo 27 bis en Chile (Devolución anticipada del remanente de IVA)
Cuando piensas en comprar un galpón, maquinaria o un departamento para arrendar, rara vez lo primero que te viene a la mente es la mecánica tributaria que vuelve posible la inversión. Sin embargo, para quienes operan en el mercado inmobiliario chileno y en especial en Santiago, conocer el Artículo 27 bis es clave: se trata del mecanismo que permite recuperar anticipadamente el remanente del crédito fiscal (el IVA pagado en la compra de activos fijos) y convertir un “crédito congelado” en caja disponible para el negocio.
En términos sencillos, el IVA que pagas en la compra de un activo que usarás por largo tiempo se transforma en crédito fiscal. Pero cuando ese crédito supera al IVA que cobras por tus ventas, el saldo queda como un remanente que no se puede usar de inmediato. El Art. 27 bis ofrece la posibilidad de pedir al Servicio de Impuestos Internos (SII) la devolución anticipada de ese remanente para aliviar la liquidez, sin esperar a que el negocio genere débitos suficientes que lo consuman. Esta herramienta fue pensada para neutralizar la carga financiera de inversiones intensivas en capital y, por tanto, favorecer la actividad económica —especialmente en sectores como el inmobiliario—, lo que está documentado y analizado en trabajos académicos recientes sobre su impacto en el arrendamiento de inmuebles amoblados.
Breve contexto legal e histórico
El Artículo 27 bis forma parte del Decreto Ley N° 825 (Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios — IVA), que desde su creación ha regulado el sistema de débito y crédito fiscal en Chile. Con el tiempo, y ante la necesidad de fomentar la inversión en activos fijos, se habilitó esta vía de devolución anticipada para evitar que pequeñas y medianas empresas quedaran financieramente ahogadas por grandes adquisiciones que generan IVA pero no ventas suficientes de inmediato. El análisis doctrinal moderno destaca que, aunque su objetivo es facilitar inversión, su aplicación genera tensiones prácticas, sobre todo en la industria inmobiliaria y en los casos de inmuebles amoblados.
¿Qué problema soluciona el 27 bis?
Imagina que compras un inmueble para arriendo amoblado en Santiago por 100 millones de pesos. En la factura de compra hay IVA, y ese IVA constituye un crédito fiscal a tu favor. Cuando tus ventas mensuales todavía no generan IVA suficiente, ese crédito queda como un remanente, inaccesible en efectivo. En la práctica, ese remanente es capital que debería estar siendo productivo pero que, por las reglas del impuesto, queda “congelado”.
El 27 bis rompe ese congelamiento. Gracias a él puedes solicitar al SII la devolución anticipada de ese remanente y usar esos recursos para financiar otras obras, pagar proveedores o incluso apalancar nuevos proyectos. En consecuencia, se mejora la competitividad y se reduce el costo efectivo de la inversión.
Sin embargo, no es un regalo: es un adelanto condicionado. Por eso la norma establece obligaciones de restitución si el activo cambia de destino (por ejemplo, si vendes el inmueble o dejas de arrendarlo afecto a IVA). Además, la revisión práctica y académica del artículo indica que las tensiones surgen cuando se mezcla la naturaleza del activo (inmuebles con muebles, servicios incorporados) y la forma en que se gravan los débitos fiscales derivados del arrendamiento amoblado.
¿Qué es el remanente de crédito fiscal y por qué “se congela”?
El remanente aparece cuando el crédito fiscal acumulado por las adquisiciones supera al débito fiscal generado por las ventas. Por ejemplo, si en un período tributario el crédito que nace de la compra de una maquinaria es mayor que el IVA cargado a clientes por tus ventas, esa diferencia queda como remanente. Se dice que “se congela” porque no puede convertirse automáticamente en efectivo: su uso depende de que en periodos posteriores aparezcan débitos fiscales que lo consuman, o bien de que se active un mecanismo formal de devolución como el Art. 27 bis.
Esta distorsión afecta, en especial, a emprendimientos intensivos en capital y al negocio inmobiliario, donde grandes desembolsos (compra de terrenos, obras, mobiliario) generan un volumen de crédito fiscal que no se expresó inmediatamente en ventas gravadas. Aquí radica la razón de ser del 27 bis: permitir que la inversión no se penalice con la falta de liquidez.
¿Quiénes pueden solicitarlo y qué requisitos pide el SII?
Pueden acceder al beneficio los contribuyentes gravados con IVA que sean propietarios de partidas de activo fijo destinadas al desarrollo de su actividad económica. En la práctica esto incluye Pymes, sociedades y empresarios individuales de Primera Categoría que compraron bienes que serán parte del activo fijo afecto a IVA (maquinaria, inmuebles para arriendo gravado, instalaciones).
Para la solicitud, el SII exige probar que el remanente de crédito fiscal proviene de adquisiciones destinadas al activo fijo y que éstos están afectos a operaciones gravadas. Además, hay exigencias formales de documentación que acrediten la compra y el uso del activo en el giro. La literatura técnica y pronunciamientos administrativos coinciden en que la documentación debe ser clara: facturas o documentos equivalentes, contratos de adquisición, registros contables, y en ciertos casos comprobantes de que el activo se está usando efectivamente en la actividad gravada.
Requisito de acumulación del remanente y diferencia práctica en plazos
En la práctica profesional existe cierta variación en la interpretación sobre el período mínimo durante el cual el remanente debe haberse mantenido: algunas guías prácticas y fuentes del mercado mencionan requisitos de arrastre de dos meses; sin embargo, el criterio administrativo y la doctrina más técnica suelen exigir evidencia de que el remanente se haya generado y arrastrado por un número mayor de períodos (la práctica contable conservadora y fiscal habla de seis períodos en muchos casos). Por lo tanto, es fundamental ajustar cada solicitud a la interpretación vigente y a pronunciamientos del SII.
Formulario y trámites: cómo presentar la solicitud
La solicitud debe presentarse ante el SII mediante el procedimiento que la institución determine (en la práctica se usa el formulario o trámite online indicado por el Servicio). Debes acompañar: facturas de compra, contrato de adquisición, evidencia del destino del activo, registros contables y cualquier otro documento que respalde la afectación del bien al giro gravado. Asimismo, prepárate para que el SII realice fiscalización: es común que pidan aclaraciones, verificaciones in situ o información adicional antes de autorizar el pago.
En este punto conviene recordar que el SII publicó orientaciones y preguntas frecuentes sobre la devolución del remanente, que sirven como referencia para preparar la documentación y entender el procedimiento administrativo. (Ver fuentes y pronunciamientos del SII para el trámite).
¿Cómo se solicita paso a paso? (narrativa práctica)
Cuando asesoré a un inversor en Santiago que decidió comprar un edificio para arriendos turísticos, el primer paso fue documentar todo: facturas de proveedor, contrato de compra-venta, itemización del mobiliario y un informe que relacionara cada bien con la actividad económica. Luego hicimos un cálculo interno del remanente: sumamos los créditos fiscales por adquisición y lo comparamos con los débitos fiscales de los meses siguientes. Con esa cuantificación en mano, preparamos la carpeta para el SII.
Presentada la solicitud, el proceso administrativo no es inmediato. En mi experiencia —y según análisis del sector— el SII suele abrir un proceso de revisión que puede durar varios meses: solicitan antecedentes, a veces realizan fiscalización y finalmente aceptan o rechazan la devolución. Por tanto, hay que considerarlo como un proceso que mejora la liquidez con un horizonte mediano, y no como una transferencia bancaria instantánea.
Errores comunes y cómo evitarlos
Un error frecuente es presentar la solicitud con documentación incompleta o sin demostrar claramente que el activo quedó afecto al giro gravado; otro, no considerar la restitución en los contratos de venta. Por ello, en la escritura de compraventa o en los contratos de financiamiento conviene incluir cláusulas que traten el riesgo de restitución en caso de venta o cambio de uso del activo: de no hacerlo, el contribuyente puede terminar obligado a restituir lo percibido, con intereses y eventuales multas.
Riesgos: restitución, sanciones y cómo protegerte
La devolución es un adelanto condicionado. Si, después de recibirla, cambias el destino del activo (por ejemplo, vendes el inmueble a un tercero particular o lo destinas a un uso exento), tendrás que restituir parte o la totalidad de lo recibido. Además, el SII puede imponer reajustes, intereses y sanciones si detecta irregularidades o inconsistencias en la documentación.
Por eso, cuando asesoro a clientes les recomiendo tres medidas preventivas: primero, llevar registro contable claro y pruebas del uso del activo; segundo, establecer cláusulas en contratos de venta que contemplen la restitución en caso de alienación temprana; y tercero, asesorarse con un experto tributario para estructurar la operación y su soporte documental.
Cláusulas contractuales recomendadas para proteger la inversión
Un ejemplo de cláusula práctica que sugiero es incorporar en la escritura o contrato una obligación por parte del comprador de notificar al vendedor (o al pagador de la devolución) si se produce una venta dentro de un plazo determinado desde la devolución, con la obligación de restituir la proporción correspondiente del IVA recibido. Estas cláusulas, además de ofrecer previsibilidad, son un elemento de prueba útil si el SII solicita antecedentes sobre la debida aplicación del beneficio.
Ejemplo práctico: cálculo sencillo y efecto en la caja
Para entender el impacto real, tomemos un ejemplo simplificado aplicado al sector inmobiliario en Santiago. Supón que compras un departamento amoblado por $80.000.000. El IVA aplicado (19%) sería $15.200.000. Si en los meses siguientes tus débitos fiscales no consumen ese monto, ese IVA constituye un remanente. Si solicitas la devolución y el SII la aprueba por, digamos, $12.000.000 (por ajustes contables o parcialidades), ese monto entra a tu caja y puede financiar refacciones, pago de gastos iniciales o amortizar deuda. En términos prácticos, convertir ese crédito “congelado” en capital disponible reduce la carga financiera del proyecto y acelera retornos.
No obstante, piensa por anticipado: si vendes el departamento a los 4 meses, podrías estar obligado a restituir una parte proporcional del IVA recibido, más intereses, lo que vuelve crucial planificar cláusulas de protección y anticipar escenarios de salida.
Implicancias para el mercado inmobiliario y la inversión en Santiago
En Santiago, donde la inversión inmobiliaria sigue siendo una de las vías más comunes para generar renta y valorización, el Art. 27 bis aporta una ventaja competitiva para quienes pueden acceder a él correctamente. Facilita la rotación de capital, permite afrontar arreglos o mejoras iniciales sin descapitalizar otros proyectos y reduce la necesidad de financiamiento tradicional en etapas tempranas.
Por tanto, para los actores del mercado (inversionistas, desarrolladores y corredores inmobiliarios), este artículo no sólo es un tema tributario: es una herramienta estratégica que, bien utilizada, puede optimizar retornos y la gestión del flujo de caja. En mi caso, siempre evalúo su impacto como parte del business plan inicial para cualquier inversión en arriendo o reventa en Santiago.
Preguntas frecuentes
¿Quiénes pueden solicitar la devolución del Art. 27 bis?
Los contribuyentes afectos a IVA que hayan generado remanentes de crédito fiscal por adquisiciones destinadas al activo fijo y que puedan acreditar documentalmente el destino del bien a la actividad gravada.
¿Cuánto tiempo demora el proceso?
No es inmediato: por lo general puede tardar varios meses debido a la fiscalización del SII. En la práctica, procesos efectivos suelen extenderse entre 6 y 9 meses, aunque varían según la complejidad del expediente y de las verificaciones pedidas.
¿Qué pasa si vendo el activo después de recibir la devolución?
Si el activo cambia de destino o se vende a un uso no gravado, deberás restituir la parte proporcional del IVA devuelto, con intereses y posibles sanciones administrativas. Por eso es recomendable prever cláusulas contractuales que resguarden al receptor de la devolución.
¿Se puede solicitar si el activo se compró en el extranjero?
Depende. La normativa y la interpretación administrativa hacen matices sobre importaciones y acreditación del impuesto pagado; la documentación y la trazabilidad del impuesto serán cruciales. Conviene asesorarse con un especialista si el caso implica operaciones internacionales.
Recomendaciones prácticas finales para propietarios e inversores
Si estás en Santiago y piensas usar el Art. 27 bis como parte de tu estrategia, hazlo con orden. Documenta todo con anticipación, incluye cláusulas contractuales que cubran la restitución, y agenda la solicitud como parte del plan financiero del proyecto: no la asumas como liquidez inmediata. Además, coordina con tu contador y abogado para que la carpeta administrativa sea sólida y evites observaciones que retrasen la aprobación.
Si quieres profundizar en cláusulas de venta o consideraciones para la protección del mes de garantía y otros aspectos inmobiliarios que suelen cruzarse con este tema, revisa nuestras guías sobre el Mes de garantía y Consejos para vender una propiedad, donde abordamos estrategias prácticas y legales para proteger tus inversiones y optimizar retornos en el mercado chileno.
Fuentes y lecturas recomendadas
Para un análisis técnico y académico del Art. 27 bis, recomiendo revisar el artículo de Alfred Scheel Bastías, que examina el impacto de la norma en el negocio inmobiliario y revisa pronunciamientos del SII. revistaderechotributario.udec.cl
También es indispensable consultar la redacción vigente del Decreto Ley N° 825 (Ley del IVA) en el Boletín Legislativo (Biblioteca del Congreso Nacional) para confirmar textos legales y actualizaciones. Biblioteca Congreso Chile
Además, el SII mantiene preguntas frecuentes y orientaciones sobre la devolución del remanente de crédito fiscal; esa guía práctica ayuda a preparar la documentación que exige el procedimiento administrativo (revisa directamente los contenidos y formularios del SII). (Enlaces y pronunciamientos SII son de acceso público y sirven como guía administrativa).
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