Gastos en una operación inmobiliaria en Chile 2025: cuánto cuesta realmente comprar o vender

Comprar o vender una propiedad en Chile en 2025 no es solamente firmar un contrato y transferir dinero. Detrás de cada operación inmobiliaria hay un entramado de trámites, impuestos, honorarios y procesos que afectan tanto al comprador como al vendedor. En esta guía desmenuzamos los gastos en una operación inmobiliaria en Chile 2025, con cifras orientativas, contexto legal y recomendaciones prácticas pensadas para quienes buscan operar en Santiago y sus comunas aledañas.

Por qué es indispensable conocer los gastos en una operación inmobiliaria en Chile 2025

Pensar sólo en el precio del inmueble es un error común. La operación que parece cerrada al encontrarse un comprador y un vendedor raramente termina ahí. Desde la tasación y el estudio de títulos, pasando por los aranceles notariales y la inscripción en el Conservador, hasta impuestos específicos que aplican según el tipo de propiedad o la forma de financiamiento: todo suma. En Santiago, donde los valores de tasación y los aranceles pueden estar por encima del promedio nacional, planificar con detalle evita sorpresas que pueden postergar o incluso abortar una venta.

Además, el contexto 2025 trae particularidades: las entidades financieras mantienen exigencias estrictas de documentación, el SII sigue vigilante en la fiscalización de ganancias de capital y las notarías han incorporado protocolos digitales que modifican tiempos y costos. Por lo tanto, entender los gastos en una operación inmobiliaria en Chile 2025 permite tomar decisiones informadas y optimizar tanto impuestos como costos operacionales.

Gastos del comprador: desde la tasación hasta la inscripción (y por qué importan)

El comprador es quien suele asumir el mayor detalle de trámites administrativos. La primera barrera práctica que enfrenta es la tasación. La tasación es requerida por todo banco que concede crédito hipotecario y su valor suele moverse, en 2025, entre 2 y 5 UF según el tipo de inmueble y la firma que la realice. En mi experiencia, una tasación bien hecha reduce retrabajos y evita sobrecostos cuando el banco exige una segunda evaluación.

Estudio de Título

Inmediatamente después viene el estudio de títulos. Este trabajo lo realiza un abogado o estudio jurídico y certifica que la propiedad no carga hipotecas, prohibiciones, o afectaciones que impidan la escrituración. El rango de 2,5 a 10 UF que suelen cobrar los profesionales obedece a la complejidad del historial del inmueble. He visto operaciones en Santiago donde un error en el estudio de títulos derivó en retrasos y costos adicionales por clarificaciones en el Conservador.

Escritura publica

La escritura pública y los gastos notariales son el siguiente capítulo. Formalizar la compraventa ante notario genera aranceles que, en promedio, se sitúan entre 2 y 3,5 UF. Sin embargo, el precio exacto depende del número de páginas, de si hay cláusulas adicionales y de la notaría elegida. Por eso conviene comparar y pedir presupuesto por anticipado.

Crédito Hipotecario

Cuando el comprador se financia con un crédito hipotecario, aparece el impuesto de timbres y estampillas —conocido como impuesto al crédito hipotecario— que grava los préstamos con garantía hipotecaria. Para viviendas DFL2 puede aplicarse una tasa baja (por ejemplo 0,2 %) y en otros casos tasas que pueden llegar al 0,8 %. Además, los bancos incorporan seguros obligatorios —desgravamen e incendio— y comisiones administrativas que, en conjunto, representan aproximadamente entre 0,7 % y 0,8 % del monto financiado. Esos costos recurrentes son relevantes al calcular la cuota real.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Otro ineludible es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces convierte la compra en un derecho oponible frente a terceros. Los aranceles de inscripción varían por comuna y, en Santiago, oscilan entre 6 y 14 UF, según la comuna y el tipo de inscripción. Es un gasto que no se puede eludir y que conviene presupuestar desde el inicio.

Honorarios de Corretaje

Finalmente pero no menos importante es la comisión u honorarios de corretaje de propiedades o Bróker Inmobiliario la cual fluctúa entre 2% y 3%, si bien tomar o no los servicios de un bróker puede ser ” voluntario” hoy en día, la maraña de trámites que significa sobre todo gestionar un crédito Hipotecario y llevar a buen puerto la operación, hace mas que recomendable incluir el gasto por este concepto; y un buen profesional que sepa los “recovecos” de estos tramites bien vale su precio.

Gastos del vendedor: comisiones, impuestos y documentación que conviene prever

El vendedor también afronta costos concretos. Si trabajó con un corredor de propiedades, lo habitual es pagar una comisión que fluctúa entre 2 % y 3 % del valor de venta. En mi práctica, negociar la comisión con claridad desde el principio evita conflictos posteriores y ayuda a planificar el neto que recibirá el vendedor.

A esto se suman certificados y antecedentes legales: certificados de contribuciones, deudas municipales, constancia de avalúo fiscal y certificaciones que demuestren la no existencia de expropiaciones o afectaciones. En general, estos documentos suman aproximadamente 1 UF, aunque pueden aumentar si el historial del inmueble es complejo.

El impuesto a la ganancia de capital es otro punto crítico. Si la venta genera utilidad, y no se cumplen ciertas exenciones —por ejemplo, la venta de la vivienda principal bajo condiciones específicas—, puede aplicarse un impuesto que depende del régimen tributario del contribuyente. Es indispensable, por lo tanto, revisar la situación fiscal con un contador o abogado tributario antes de cerrar. En algunos casos, las exenciones aplican si la vivienda fue ocupada como casa matriz por un plazo determinado.

No olvidemos que los gastos notariales por la Promesa de de Compraventa pueden acordarse entre las partes, aunque lo habitual es repartirlos o que el comprador asuma la mayor parte. De cualquier modo, ambos deben considerar este apartado en su presupuesto.

Cálculo práctico: ¿qué porcentaje representa todo esto sobre el valor del inmueble?

Tomemos un ejemplo ilustrativo para Santiago en 2025. Supongamos una propiedad valorada en 100.000.000 CLP (aprox. 4.000 UF, variable según UF del día). Los gastos combinados entre comprador y vendedor (tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción, comisiones, impuestos y seguros) suelen representar entre 3 % y 6 % del valor de la operación. En números absolutos, eso equivale a 3.000.000–6.000.000 CLP. En operaciones con crédito hipotecario y seguros, el porcentaje tiende a acercarse al rango superior.

Según mi experiencia personal, cuando un cliente no considera este rango de gastos termina buscando financiamiento adicional o postergando decisiones. Por eso, siempre recomiendo presupuestar con una holgura mínima del 5 % para imprevistos y ajustes.

Aspectos legales y tributarios relevantes en 2025

En materia legal, la revisión del estudio de títulos sigue siendo el pilar. El Conservador de Bienes Raíces mantiene registros públicos que permiten verificar cargas y gravámenes, pero la precisión del informe legal determina el tiempo de cierre y la exposición a riesgos.

Tributariamente, el Servicio de Impuestos Internos (SII) fiscaliza ventas inmobiliarias y la eventual ganancia de capital. La normativa que regula estas situaciones incluye exenciones que conviene revisar con asesoría profesional. Además, la figura del DFL2 (la que afecta ciertos inmuebles con beneficios) continúa vigente y altera la tasa del impuesto a los créditos hipotecarios en determinados casos. Si quieres entender cómo funciona el DFL2 y si tu propiedad está afectada, revisa esta explicación sobre qué es el DFL2 y compárala con tu situación.

Históricamente, la tributación sobre inmuebles ha evolucionado con la política fiscal; por ejemplo, ajustes en la tasación fiscal y cambios en las exenciones pueden modificar el costo efectivo de una venta. Por ello, conviene revisar las actualizaciones del SII y las normativas vigentes al momento de la operación.

Diferencias por tipo de operación: vivienda, inmueble comercial o terreno

No todas las operaciones son iguales. Las ventas de terrenos o propiedades comerciales pueden implicar costos adicionales por certificados municipales, permisos pendientes o cargas específicas. Además, la tasación de un local comercial suele requerir un experto distinto al de una vivienda. En Santiago, la demanda comercial y la valorización de suelo hacen que las consideraciones tributarias y de planificación urbanística sean especialmente relevantes.

Para quienes venden una vivienda principal, existen reglas especiales que pueden eximir o reducir impuestos si se cumplen condiciones de tiempo de ocupación o de reinversión. En cambio, la venta recurrente de propiedades con fines comerciales puede activarlo como renta gravada ordinaria.

Consejos prácticos para comprar o vender en Santiago (mi checklist mental)

Si vas a comprar o vender en Santiago, te recomiendo actuar en tres frentes simultáneos: documentación, cálculo financiero y negociación. Primero, reúne de inmediato certificados de dominio, contribuciones y estado de gastos comunes (si corresponde). Segundo, solicita presupuestos de notaría y Conservador para tu comuna; los montos varían según la localidad. Tercero, negocia la comisión de corretaje y acuerda por escrito quién asume qué gastos en una promesa de compraventa.

Si planeas vender y necesitas orientación sobre cómo posicionar el inmueble, revisa estos consejos para vender una propiedad que publiqué en Vicuña Propiedades. Allí explico tácticas de presentación, timing de mercado y cómo preparar la documentación.

Estrategias para reducir costos sin arriesgar la seguridad jurídica

Reducir costos no debe significar nunca omitir trámites o escatimar en servicios. Lo que sí conviene es comparar precios. Comparar notarías, solicitar varios presupuestos de estudio de títulos. Además, si tienes la posibilidad, conseguir el financiamiento con una buena propuesta bancaria puede abaratar seguros y comisiones.

Un aspecto que merece atención especial es la portabilidad financiera. Si ya tienes un crédito hipotecario y consideras cambiar de banco para mejorar condiciones, la portabilidad puede ahorrarte plata. Infórmate sobre la portabilidad financiera y evalúa si tu situación lo hace conveniente.

Errores frecuentes que encarecen la operación (y cómo evitarlos)

He observado con frecuencia tres errores que elevan los costos: aceptar una tasación obsoleta, no revisar antecedentes pendientes en el Conservador. Evitarlos exige proactividad: confirma la vigencia de la tasación para el banco, solicita un “certificado de gravámenes” actualizado y deja por escrito la distribución de gastos en la oferta de compraventa.

Plan de acción breve para quien va a operar en Santiago

Si vas a comprar o vender en Santiago en 2025, sigue este plan de tres pasos: 1) reúne documentación y pide presupuestos (tasación, notaría, Conservador); 2) calcula un colchón del 5 % sobre el precio para imprevistos; 3) busca asesoría legal/tributaria si la operación tiene complejidades (ganancias de capital, DFL2, inmuebles comerciales). Contrata los servicios de un buen corredor de propiedades. Actuando así reduces el riesgo y aumentas la probabilidad de cerrar con éxito.

Si quieres profundizar sobre subsidios y ventajas para ciertos compradores, tenemos información extensa sobre qué es el subsidio DS1 y cómo postular en Vicuña Propiedades.

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