¿Qué es la Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21461)?
La Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21461), promulgada en junio de 2022, busca proteger a los arrendadores en Chile, permitiéndoles recuperar sus propiedades en casos de mora o incumplimiento de contrato de arrendamiento. Esta ley se aplica principalmente en situaciones en las que los arrendatarios dejan de pagar la renta, agilizando el proceso de desalojo y estableciendo medidas claras para que los dueños de las viviendas no queden atrapados en complejos trámites judiciales.
¿Qué Problemas Soluciona la Ley 21461?
Antes de la promulgación de esta ley, los arrendadores enfrentaban numerosos desafíos cuando los inquilinos dejaban de pagar. El proceso de desalojo era notoriamente lento y burocrático, prolongándose en algunos casos durante años. La Ley Devuélveme mi Casa vino a resolver estos problemas mediante la reducción significativa de los plazos judiciales, permitiendo que el desalojo de un arrendatario moroso se efectúe en un plazo máximo de tres meses desde que comienza el proceso judicial. Además, simplifica el procedimiento de notificación, eliminando varios pasos burocráticos. Todo esto incentiva a más personas a invertir en propiedades para arrendar, ya que ahora existe un marco legal que brinda mayor seguridad a los propietarios.
Según datos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, alrededor del 35% de los contratos de arriendo en Chile presentaban dificultades para ser cumplidos, lo que hacía que el mercado inmobiliario enfrentara grandes desafíos. Con esta ley, muchos de estos problemas han sido solucionados.
Procedimiento de Desalojo Rápido: ¿Cómo Funciona la Ley Devuélveme mi Casa?
El principal avance de la Ley 21461 es la agilidad que proporciona en el proceso de desalojo para los arrendadores. Antes de la implementación de esta normativa, desalojar a un arrendatario que dejaba de pagar el arriendo podía prolongarse durante meses o incluso años debido a las trabas legales. Ahora, con la nueva ley, este proceso se ha simplificado considerablemente.
El procedimiento comienza con la presentación de una demanda por parte del arrendador ante el tribunal, aportando pruebas que demuestren la mora o el incumplimiento del contrato. Las notificaciones al arrendatario se realizan de manera más ágil, eliminando pasos burocráticos que antes alargaban el proceso. En un plazo máximo de tres meses, el tribunal puede emitir la orden de desalojo si se comprueba la mora. Además, la ley ofrece la posibilidad de que ambas partes acuerden un plan de pago para regularizar la deuda.
Un artículo reciente publicado por Biobiochile señaló que la implementación de la ley ha reducido en más del 50% los tiempos de desalojo, ofreciendo mayor tranquilidad a los arrendadores que antes debían enfrentar largos y costosos juicios para recuperar sus propiedades.
Derechos y Obligaciones de Arrendadores y Arrendatarios
La Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21461) también establece responsabilidades claras para ambas partes en un contrato de arriendo. Uno de los derechos más importantes que otorga esta ley a los arrendadores es la posibilidad de recuperar su vivienda en casos de mora del arrendatario, con plazos claros y notificaciones ágiles. Además, la ley permite que se prohíba el subarriendo a menos que se acuerde explícitamente en el contrato. Por su parte, los arrendadores también deben cumplir con ciertos estándares de constructibilidad y garantizar que la vivienda esté en condiciones adecuadas.
Los arrendatarios, por otro lado, tienen el derecho a un plazo razonable para desalojar la vivienda en caso de ser demandados por mora, lo que les permite organizarse antes de ser obligados a dejar el inmueble. Asimismo, pueden negociar un plan de pago con el arrendador para evitar el desalojo, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.
Es fundamental que los arrendadores monitoreen los pagos de servicios básicos y gastos comunes, ya que una deuda en estos conceptos puede indicar problemas financieros del arrendatario. Para obtener más detalles técnicos sobre la ley, puedes consultar el texto completo en la Biblioteca del Congreso Nacional.
Impacto en el Mercado Inmobiliario: Seguridad para los Arrendadores
La Ley Devuélveme mi Casa ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario, brindando mayor seguridad a los propietarios de viviendas. Antes de su promulgación, muchos arrendadores se mostraban reacios a alquilar sus propiedades por miedo a perder rentabilidad o enfrentarse a inquilinos morosos que se resistían a desalojar. Con las nuevas disposiciones, se ha creado un entorno más seguro que ha incentivado la inversión en el mercado inmobiliario.
Al ofrecer plazos más cortos para los desalojos y resolver disputas de forma más rápida, esta ley ha minimizado el riesgo que antes existía para los propietarios. Además, al equilibrar los derechos y obligaciones de ambas partes, se fomenta un mercado de arriendo más transparente y menos conflictivo.
Más allá de lo que indica la ley no olvidemos que también es importante formalizar el arriendo a través e un contrato, el cual debe plasmar los puntos consensuados entre las partes, si te interesa saber qué debe contener un contrato a prueba de vacíos revisa los Infaltables de un buen contrato de arriendo..
Consideraciones
Para responder eventuales dudas o confusiones, cabe señalar que en Chile la Ley 21461 (conocida como “Ley Devuélveme mi Casa”) y la Ley 18.101 (ley de arrendamiento), están vigentes y operan de manera complementaria.
La Ley 21461, promulgada en 2022, no reemplaza a la Ley 18.101, sino que la modifica y refuerza en aspectos clave relacionados con los contratos de arrendamiento de predios urbanos.
Esta ley introduce nuevas medidas, como el procedimiento monitorio para el cobro rápido de rentas impagas y la restitución anticipada del inmueble, agilizando el desalojo de arrendatarios morosos. Su objetivo es proteger mejor a los arrendadores al simplificar y acelerar los procesos judiciales para recuperar propiedades.
Por su parte, la Ley 18.101, que data de 1982, sigue siendo la base legal que regula los arrendamientos de bienes raíces urbanos en Chile. La Ley 21461 complementa esta normativa, agregando nuevas disposiciones que actualizan y mejoran los mecanismos de resolución de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.
